| 地块基本信息 | ||
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| 区县 | 徐汇区 | |
| 地块公告/公示号 | 201806901 | |
| 合同编号 | 沪徐规土(2018)出让合同第13号 | |
| 地块名称 | 徐汇区虹梅街道xh240A-02、xh240A-04、xh241A-01、xh241B-01、xh241C-01地块 | |
| 出让方式 | 挂牌 | |
| 四至范围 | 东至：保留企业,南至：漕宝路,西至：保留企业、苍梧路,北至：田林路 | |
| 土地用途 | xh241B-01地块:商住办;xh241A-01地块:商住办;xh240A-04地块:商办;xh241C-01地块:商住办;xh240A-02地块:商办; | |
| 宗地面积（平方米） | 118281.9 | |
| 容积率 | xh241B-01地块:商住办 3.3;xh241A-01地块:商住办 2.8;xh240A-04地块:商办 3.0;xh241C-01地块:商住办 2.8;xh240A-02地块:商办 3.0; | |
| 计容面积（平方米） | 356933 | |
| 受让人信息 | ||
| 受让人 | 上海鑫侨高置业有限公司 | |
| 出资比例 | 上海鑫侨高置业有限公司：100%。 | |
| 受让人法定代表人 | 陈江鸣 | |
| 土地建设状况基本信息 | ||
| 合同签订时间 | 2018-08-01 | |
| 约定缴款时间 | 合同签订之日起30个工作日内 | |
| 约定交地时间 | 付清全部国有建设用地使用权出让价款之日起30个工作日内 | |
| 约定开工时间 | 在交付土地后12个月内 | |
| 约定竣工时间 | 在交付土地72个月内 | |
| 全生命周期管理要求 | ||
| 建设管理 | 建设要求 | / |
| 住宅套数下限 | 1200 | |
| 保障房配建比例（%） | 配建保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的5%以上。 | |
| 中小套型配建比例（%） | 中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的80%。 | |
| 中小套型住宅建筑面积（平方米） | 中小套型住宅建筑面积不得低于84416平方米。 | |
| 地下空间要求 | 地下建设用地规划性质：商业、停车库； 地下总用地面积：118281.9平方米； 地下总建筑面积：256800平方米； 地下经营性建筑面积：256800.00平方米，其中： 商业建筑面积：40000平方米； 住宅配套停车库建筑面积：172220平方米； 非住宅配套停车库建筑面积：44580平方米； 本合同未约定但在建设阶段需进行地下空间经营性开发的，受让人应在办理建设工程规划许可证之前，与出让人签订补充出让合同，补缴土地出让金。 |
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| 装配式要求 | 本合同项下出让宗地实施装配式建筑应满足相关政策、标准等文件要求，装配式建筑面积的比例为：100%，建筑单体预制装配率不低于建筑单体预制率不低于40％，或单体装配率不低于60％%，应按以下规定建设及管理：应按以下规定建设及管理：沪建建材[2016]601号。 | |
| 全装修要求 | 全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的100%以上（不包含保障性住房等），计100243平方米以上，保障性住房的全装修住宅建筑面积应占保障性住房建筑面积的100%以上，计5276平方米以上。 | |
| 公共服务设施及空间要求 | 1、公共服务设施：该地块内应增加设置建筑面积不少于总建筑面积9.8%（计35000 平方米）的公共服务设施应统筹用于社区公共配套服务设施,原则上优先用于文化、养老等服务设施。公共服务设施应设置在建筑物三层以下，临街布置，相关建设内容应在建筑规划设计方案中明确。公共服务设施产权无偿交予政府相关部门，需考虑体育、文化、邻里中心等服务功能，功能配置布局应在方案审批之前深化落实，与周边地块整体设计，整体施工。在控详要求配建6000平方米体育设施、2000平方米文化设施和2000平方米养老设施等的基础上，另外需建设不少于3.5万平方米地上建筑面积（新增部分不计算在原地块容积率之内），总计不少于4.5万平方米。其中： （1）体育功能建筑面积不少于1.5万平方米，需设置于xh124B-01地块内，集中配置，相对独立，占地不小于3000平方米。设置漕河泾综合体育中心，室内具体体育功能包括标准游泳池、篮球场、屋顶足球场、羽毛球场、壁球、健身中心、乒乓球、台球房、形体训练区等。 （2）文化功能建筑面积不少于1.5万平方米，建议沿公共轴线布置，相对独立，结合具体方案进行设计。设置漕河泾综合文化中心，具体文化功能包括会展区、小剧场、图书馆、特色书店、画廊、多功能厅、社区级文化设施等。 （3）公共服务功能建筑面积不少于1.5万平方米，建议沿公共轴线布置，相对独立，结合具体方案进行设计。设置漕河泾综合服务中心，具体功能包括生活服务中心、养育托管中心、养老设施、卫生服务中心、教育及管理配套、园区管理服务中心等。 上述共计4.5万平方米公共服务设施，造价应不低于8000元/平方米。除卫生服务中心、教育及管理配套应当在整体建成并装修完毕后交由区政府相关部门运营管理外，其余设施在保证公益属性的前提下，可由受让人统一运营管理，并与区政府相关主管部门签订运营管理协议，落实相关管理标准要求。 2、公共空间：该地块内应设置不低于用地面积4.48%（计5300平方米以上）的内部绿地和内部广场。地块内的公共空间（可部分底层架空，位置和边界可根据方案适当调整，不得设置停车位），注重公共空间品质打造，需与人行道整体设计考虑，沿道路或公共通道布局，不得封闭，预留不小于10米宽的人行对接口，短边不小于20米。xh240A-02地块设置不小于500平方米的内部绿地；xh241A-01地块设置不小于2000平方米的内部绿地，其中部分面积结合街坊内东西向公共轴线布置；xh241B-01地块设置不小于2000平方米的公共开放空间，其中部分为结合街坊内东西向公共轴线布置的内部广场，其余为内部绿地；xh241C-01地块内部设置不小于800平方米的内部绿地，可结合避难场所综合设置。 公共开放空间不得设置围墙，保障24小时对外开放。应结合公共通道和公共服务设施布局进行设计（可部分底层架空，不得设置停车位），短边不小于12米且需沿道路或公共通道布局，具体位置和形式可以结合后续方案优化。 公共开放空间由建设单位负责建设，在地块开发时与地块同步规划、先行建设、同步交付使用，建成后产权归土地受让人，由土地受让人负责管理。 3、公共通道：xh240A-02地块：西部和南部各设置一条12米宽的固定公共通道；北部设置一条9米宽的东西向可变公共通道，长度不大于100米。xh241A-01地块：中部靠南设置一条12米宽的东西向固定公共通道；中部靠北设置一条9米宽的东西向可变公共通道，长度不大于120米。xh241B-01地块：中部设置一条12米宽的东西向固定公共通道；地块内设置一条9米宽的环形可变公共通道，长度不大于450米。以上所有公共通道的走向不得改变，与建筑结合设置的公共通道净空高度一般不低于4.5米；可变公共通道线型可结合方案微调、端口可变，相邻地块的可变通道端口位置应保持相对，固定公共通道端口位置向两侧调整需按控详规定程序执行。公共通道两侧建筑可不退界，建筑界面应重点设计。 公共通道由建设单位负责建设，在地块开发时与地块同步规划、先行建设、同步交付使用；公共通道保证24小时开放畅通，通道两端不得设置围墙，通道内不得设置绿化构筑物、停车场等；公共通道与周边道路地坪标高一致，并满足机动车应急救助通行要求。 4、地块建设项目如遇公共利益需要，受让人应予配合。后续方案设计应整体设计，保持统一，地块间可根据区建交委提供的相关意见设置连廊或地下连通道等方式进行联通。各地块方案要求不得设置围墙，底层架空用于公共开放空间的，使用权及经营管理权归政府所有的，可不计入容积率，但需经专家论证 | |
| 绿化管理要求 | 本合同项下出让宗地中的绿地率为住宅不小于35%，商办不小于20%，绿化面积不小于/平方米，集中绿地率：/，屋顶绿化实施面积/平方米，受让人应按以下约定建设及管理：商办建筑物不超过50米高度的平屋顶，应实施屋顶绿化面积不得低于建筑占地面积的30%。 | |
| 其他建设要求 | / | |
| 功能管理 | 功能业态要求 | 本项目着力打造创新要素集聚、综合服务功能强、适宜创新创业的科技创新社区。引入生产型服务业、战略性新兴产业、新型商业业态，打造以智慧城市为主题，垂直“产研展商”闭环生态链为支撑的商业办公住宅综合体 |
| 引入行业要求 | / | |
| 其他功能要求 | / | |
| 运营管理 | 运营管理要求 | 须引入至少一家经国家发改委、国家科技部等部委认定的国家级“企业技术中心”，并须向区商务委备案。 须在地块内引入两家及以上具有资质的众创空间运营机构，推进“品牌化、专业化、国际化”众创空间建设，以签订协议或获得企业授权的方式合作，须经区科委备案 受让人须在综合验收后3年内引入科技企业5家（含）以上，且有1家及以上为《福布斯》网站发布的2017年度“全球上市公司2000强”榜单中的全球二十大科技企业，按顺序为苹果、三星、微软、谷歌、IBM、英特尔、思科、甲骨文、富士康、脸书、台积电、腾讯、高通、惠普企业、SAP、惠普、SK Hynix、SK控股、德州仪器、百度。每家科技企业的母公司总资产不小于10亿元。并向徐汇区科委提供企业注册登记信息及其母公司经审计的年报，并愿接受科委履约监管。 受让人须在引进科技企业5年内，科技成果转化数量3项及以上，并向徐汇区科委提供真实、有效的引进科技企业与第三方签订的科技成果转让或授权使用合同（协议），并愿接受科委履约监管。 |
| 物业持有要求 | 1）受让人应当按出让年限整体持有社区配套商业物业、商品住宅用地配套商业物业（除按照相关规定应当移交政府及政府有关部门的物业除外）； 2）受让人应当自项目规划土地综合验收通过之日起自持建筑面积不低于50%（计105707平方米以上）的办公物业不少于20年； 3）受让人应当按出让年限自持建筑面积不低于30%（计30073平方米以上）的住宅物业（除按照相关规定及合同约定应当移交政府及政府有关部门的保障房等物业外），以上自持面积须用于租赁； 4）其他物业自持要求:1）受让人应当自项目规划土地综合验收通过之日起自持地上建筑面积不低于100%（计40000 平方米以上）的商业物业不少于20年； 2）受让人应当自项目规划土地综合验收通过之日起自持地下建筑面积不低于100%（计40000 平方米以上）的商业物业不少于20年。 |
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| 建筑节能环保 | 绿色建筑要求 | 本合同项下出让宗地中建筑应当达到的绿色建筑标准为：详见特别约定 |
| 土壤及地下水环保要求 | 受让人在使用过程中发生污染的，受让人应承担土壤和地下水地质环境调查、评估及修复的相关费用。经相关部门认定，造成严重环境污染的，出让人可无偿收回国有建设用地使用权，并有权追缴土壤和地下水地质环境治理修复的有关费用。 | |
| 其他环保要求 | / | |
| 转让、出租、抵押管理 | 1）受让人按照本合同约定支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取不动产权证后，应按本合同约定，进行国有建设用地使用权转让、出租、抵押。首次转让的，同时应当完成开发投资总额的百分之二十五以上。 2）受让人如遇破产、重组、撤销等特殊情形需转让约定自持部分的，向出让人提出申请，经出让人同意后执行。 3）本合同项下出让宗地中由受让人自持的物业应与本合同项下出让宗地上的其他房屋一并申请办理初始登记，不得单独办理不动产权证。 4）受让人在约定的物业持有期间内办理转移登记，或变更不动产权证附记栏中注记的相关约定内容，需经出让人审核同意。 5）未满足本合同约定的转让条件的，国有建设用地土地使用权及地上建筑物等不得整体或分割转让，受让人的出资比例、股权结构、实际控制人等均不得改变。在满足本合同约定的转让条件后，受让人的出资比例、股权结构、实际控制人发生改变的，应提前书面告知出让人。 6）本合同项下出让宗地需自持部分物业，应当整体抵押，不得分割抵押。抵押权实现时，受让人应执行本合同中约定的权利和义务。 |
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| 违约管理要求 | 1）本合同项下出让宗地建筑容积率、建筑密度等任何一项指标低于本合同约定的最低标准的，出让人可以按照实际差额部分占约定最低标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金，并有权要求受让人继续履行本合同；建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于本合同约定最高标准的，出让人有权收回高于约定的最高标准的面积部分，有权按照实际差额部分占约定标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金。 2）擅自改变土地用途和建设条件，违法情节严重、拒不整改、拒不接受处罚的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用权。 3）受让人违反本合同约定的，由相关职能管理部门依法依规追究责任。 4）受让人违反本合同中相关职能部门提出的出让要求的，由相关职能部门依法依规追究责任。 5）若受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定，出让人决定取消其竞得资格的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用权，扣除本合同约定的定金之后，返还剩余年期的国有建设用地使用权价款。 受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定，出让人解除本合同的，出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予受让人相应补偿。 6）因受让人违反本合同约定，出让人收回国有建设用地使用权的，出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予受让人相应补偿。 |
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| 特别约定 | 1、绿化面积应结合项目内各地块各用途所占比例分别计算 2、绿色建筑标准：本地块应根据《上海市绿色建筑十三五专项规划（沪建建材[2016]776号）》，新建民用建筑原则上全部按照绿色建筑一星级及以上标准建设，其中，单体建筑面积2万平方米以上大型公共建筑按照绿色建筑二星级及以上标准建设 3、商业及商务办公地块内必须按层集中设置卫生设备、茶水间公共设施，不得设置阳台、露台、设备平台等住宅相关功能，外立面不得设置空调外挂机隔板、结构板等元素。 4、科创商务社区建设目标的实现，在受让方未能完成上述运营管理要求条中任意一条的情况下，本次出让地块内所有可售住宅、可售办公、持有年期届满后商业不允许出售，受让方也不可通过变更股权的方式转让住宅、商业、办公等物业 5、建筑高度：xh240A-02:60米；xh240A-04:60米；xh241A-01:80米；xh241B-01:90米；xh241C-01:80米 6、住宅套数：xh241A-01地块不小于400套，xh241B-01地块不小于550套，xh241C-01地块不小于250套。可在xh241A-01、xh241B-01、xh241C-01地块内统筹平衡。 7、地下经营性建筑面积：xh240A-02和xh240A-04两个地块地下共配建商业不超过17000平方米（含设备用房），不超过44580平方米停车库（含设备用房）。xh241A-01地块地下配建不超过14000平方米商业（含设备用房），配建不超过59567平方米停车库（含设备用房）。xh241B-01地块地下配建不超过5000平方米商业（含设备用房），配建不超过74018平方米停车库（含设备用房）。xh241C-01地块地下配建不超过4000平方米商业（含设备用房），配建不超过38635平方米停车库（含设备用房） 8、各用途持有建筑面积，具体以审定方案为准。 9、 (1)该租赁住房物业严格按照“只租不售”模式管理，仅用于出租,不得出售。受让人应在出让年限内整体持有租赁住房物业并持续出租运营。 (2)由受让人建立统一的管理及服务平台，对租赁住房进行租赁管理，禁止改变用途使用、转租、群租、闲置及其他违反相关规定的行为。租约原则不超过6年。受让人应参照政府相关规定，在具体运营细则中明确相关管理要求。 (3)房屋租金应在租赁管理要求中明确，并按照上海市租赁市场管理有关规定实施，租金水平应不高于市场同类房源租金水平，租金价格可根据市场租金水平情况适时调整。配套设施的租金价格参照市场执行。租赁管理未明确部分,应按政府相关管理规定执行 |
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相关附件
合同编号：沪徐规土(2018)出让合同第13号